נכסי נדל”ן הם אפיק השקעה משתלם ודי יציב. אלא, שרבים המבקשים לבצע השקעה לא מבצעים את הפעולות הנדרשות. במיוחד עבורכם ריכזנו המלצות מה מותר, מה אסור ומה כדאי לדעת על נדל”ן להשקעה.
נתחיל דווקא עם טעות נפוצה. כמי שעוסקים בהשקעות נדל”ן בחו”ל, אנו מקבלים פניות רבות מאנשים, המבקשים להשקיע בנדל”ן. לעתים בעשרות אלפי דולרים ולעתים במאות אלפי דולרים. הם מעוניינים להשקיע, כי קראו בעיתון או ראו פרסומת שזה משתלם. אלא, שפעמים רבות זו בדיוק הדרך בה אנשים מאבדים את כספם במקרה הגרוע, או נכנסים להשקעה שאינה מתאימה להם.
טיפ 1: לפני שמשקיעים בנדל”ן לומדים מהם אסטרטגיות ההשקעה
קיימות הרבה מאוד אסטרטגיות השקעה בנדל”ן. אנו נתמקד במאמר זה בארבע הגישות המובילות בנדל”ן להשקעה בחו”ל וגם בישראל.
עסקת פליפ (השבחה). בשלוש מילים: כניסה ויציאה מהירה. בהרחבה: היא אחת משיטות ההשקעה היעילות והמהירות יותר. אנו מאתרים נכס במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק. מבצעים לו בדיקת נאותות מלאה ומקיפה. משפצים את הנכס ברמת גימור גבוהה על-מנת שנמכור את הנכס במחיר שוק מקסימאלי. פרק הזמן של עסקה זו הוא קצר יחסית, ויכול להמשך בין שישה חודשים לשנה בממוצע.
עסקת תשואה. בשלוש מילים: קנייה, שיפוץ והשכרה. בהרחבה: קונים נכס במחיר נמוך ממחיר השוק, משפצים אותו ומשכירים אותו. מדובר, לרוב, בעסקה לטווח ארוך.
עסקת Cash out. בשלוש מילים: מנצלים עליית מחירים. בהרחבה: רוכשים נכס באמצעות משכנתא, מנצלים עליית ארך במשך מספר שנים ומבצעים מיחזור משכנתא במטרה למשוך את ההון העצמי בחזרה.
השקעות בפרויקט התחדשות עירונית. בשלוש מילים: שותפים בהשקעה יזמית. בהרחבה: מאתרים פרויקטים של התחדשות עירונית ומצטרפים כמשקיעים. השקעה מסוג זה נחשבת להשקעה בעלת רווח יחסית גבוה – כיוון שאנו נכנסים כשותפים בהשקעה יזמית בשיתוף עם היזם של הפרויקט.
אסטרטגיות השקעה נוספות בנדל”ן הן, למשל, השקעה בקרנות נדל”ן, רכישה באזור ביקוש מתפתח והמתנה לעליית ערך הנכס ועוד.
טיפ 2: תמיד לבחון בצורה מקצועית איזו אסטרטגיית השקעה בנדל”ן מתאימה לך
תפקידם של אנשי מכירות הוא למכור, ולכן תמיד הם יציגו תמונה ורודה. בתחום השקעות נדל”ן אנו ממליצים, תמיד, לדבר עם אנשי מקצוע מומחים, ומטעמכם. השאלות שיש לשאול הם: למי מתאים, מה מתאים מתי מתאים והאם זה בכלל מתאים?! שאלה נוספת היא: מה קורה אם מחר בבוקר אני צריך, פתאום, את הכסף?
אנחנו, למשל, מבצעים שיחת אבחון מקיפה מול לקוח המתעניין ברכישת נכס להשקעה. בשיחת האבחון אנו בודקים מהן מטרותיו, כמה הוא רוצה או יכול להשקיע, ומהן ההשקעות המתאימות לו ביותר – לטווח קצר, בינוני וארוך.
טיפ 3: נכס להשקעה בוחרים רק לאחר בדיקה מקיפה
נכסי נדל”ן הם אפיק השקעה משתלם. החוכמה היא לבחור נכס הממוקם באזורי השקעה נבחרים. עם זאת, חייבים לבצע בדיקה מדוקדקת של הנכס הפוטנציאלי, שכן קיימים בהן סיכונים. היות שאנו מדברים על נדל”ן להשקעה, המטרה היא להפיק תשואות מהנכס. לכן, חייבים לבדוק ולבחון את המשתנים המשמעותיים. ערך הנכס תלוי בסביבה הגיאוגרפית. לכן, למיקומו של הנכס משמעות רבה. האם המחיר נמוך כי המקום קרוב לתעשייה מזהמת, או לחילופין מחלף מהיר היוצר רעש סביבתי. נתחו שינויים ומגמות מחיר לאורך העשור האחרון. בידקו מה מצב התשתיות והמבנים בשכונה. באיזו שנה נבנו ומה מצבם. לעניין זה משמעות רבה בקביעת עלות התחזוקה השוטפת, הוצאות שיפוץ על מבנים ישנים ביחס לחדשים ועוד.
כאשר מדברים על נכס בשכונה חדשה, בבניה או כזו שהושלמה, יש לבדוק את התשתיות המתוכננות ואלה שכבר בוצעו. בשכונה ותיקה יש לבדוק, למשל, אם קיים אופק של התחדשות עירונית ועוד. ושוב, כשמחפשים נכסי נדל”ן להשקעה, המטרה בה אנו מתמקדים היא שורת הרווח הפוטנציאלית באמצעות תשואה.
לאחר שמבצעים את הבדיקות הגיאוגרפיות והאזוריות, בוחנים את הרכב האוכלוסיה באזור הפוטנציאלי, את החוסרים ואת היתרונות. אז מגיעים לשלב הבדיקה הפיזית, חוקית ומשפטית. במידה ונשפץ כמה זה יעלה לנו? כמה תעלה תחזוקה שוטפת? מהו מעמדו המשפטי של הנכס? האם וכמה נשלם עבור מיסוי (השקעת נדל”ן בחו”ל מחייבת משקיע בתשלום על רווח לפי כללי אותה מדינה).
- מאמר זה נכתב על-ידי מומחי WE TARGET והוא אינו מהווה תחליף לייעוץ אישי ומקצועי. מתעניינים בתחום נדל”ן להשקעה, נשמח שתשמעו מה שיש לנו להציע.